Bodenbeläge im Mietrecht: Abnutzung, Mangel und Schönheitsreparatur nach BGB und BGH

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten (§ 535 BGB).
Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Normale Abnutzung des Bodens belastet ihn nicht.
Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Eine Abwälzung auf den Mieter geschieht nur über Klauseln.
Klauseln, die einem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegen, sind nach den BGH-Urteilen vom 18. März 2015 unwirksam.
Bei einem Mangel, der die Tauglichkeit mindert, zahlt der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 BGB).
Mängel sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB).

Instandhaltung des Bodens: Pflicht des Vermieters

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das gilt auch für den Bodenbelag, egal ob Laminat, Parkett, Vinyl oder Teppichboden. Welcher Belag geschuldet ist, ergibt sich aus Vertrag und Ausstattung.

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Normale Abnutzung belastet den Mieter also nicht. Wo die Grenze zum Schaden liegt, entscheidet der Einzelfall.

Durch Renovierungsklauseln wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, die als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegt, auf den Mieter abgewälzt. Ohne wirksame Klausel bleibt es bei der Pflicht des Vermieters. Wer einen Belag auswählt oder übernimmt, sollte deshalb zuerst den Mietvertrag lesen.

Bei der Auswahl eines Belags für die Vermietung zählen Nutzung und Beanspruchung. Hilfen bietet der Beitrag Bodenbeläge für Wohnräume vergleichen. Die Unterschiede bei Feuchte und Trittschall zeigt der Beitrag Vinyl und Laminat: Unterschiede.

Schönheitsreparaturen: Was der BGH 2015 entschieden hat

Am 18. März 2015 veröffentlichte der Bundesgerichtshof eine Änderung seiner Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen. In der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs steht: Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung ist unwirksam.

Im Verfahren VIII ZR 185/14 wurde die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen, weil die Mieter bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Im Verfahren VIII ZR 242/13 besteht kein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel.

Im Verfahren VIII ZR 21/13 bestätigte der Senat, dass eine Formularklausel, die zum Teil auf starre Fristen abstellt, insgesamt unwirksam ist. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Klausel oder Situation / Folge nach BGH 2015

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung formularmäßig auf den Mieter übertragen: unwirksam
Quotenabgeltungsklausel: unwirksam
Formularklausel mit zum Teil starren Fristen: insgesamt unwirksam
Wohnung bei Übergabe mit unerheblichen Gebrauchsspuren: gilt als renoviert, Einzelfallprüfung

Das betrifft auch Böden, wenn die Schönheitsreparaturklausel sie erfasst. Eine unwirksame Klausel verpflichtet den Mieter nicht. Wie Sie den Zustand bei Einzug festhalten, zeigt die Checkliste Bodenbelag prüfen.

Mängel am Boden: Minderung und Anzeige

Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit. Für die Zeit, in der die Tauglichkeit nur gemindert ist, hat er laut § 536 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht.

Bei Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel, hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB). Soweit der Vermieter wegen unterlassener Anzeige nicht abhelfen konnte, kann der Mieter die Minderung nicht geltend machen.

Ob ein chemischer Geruch aus dem Belag ein Mangel ist, hängt vom Einzelfall ab. Orientierung zu Richtwerten gibt der Beitrag Innenraumluft und Schadstoffe. Die Pflicht zur Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses folgt aus § 546 BGB.

Typische Streitfragen je Belag

Laminat, Parkett, Vinyl und Teppichboden werfen unterschiedliche Fragen auf. Maßstab bleibt immer dieselbe Frage: Liegt ein Mangel vor, eine Gebrauchsspur oder ein vom Mieter verursachter Schaden?

LaminatAufquellen an Fugen kann auf Feuchte hindeuten. Dann zählt, woher die Feuchte kommt und ob der Mieter den Mangel angezeigt hat.
ParkettKratzer und Druckstellen sind zu bewerten. Pflege und Ausbessern stehen im Beitrag Parkett pflegen.
VinylGeruch nach dem Verlegen kann ein Mangel sein. Die Prüfung der Emissionen steht im Beitrag zu Schadstoffen.
TeppichbodenLaufspuren und Verfärbungen sind zu bewerten, bevor von einem Schaden gesprochen wird.

Preise je Quadratmeter nennt der Beitrag zu den Bodenbelagspreisen.

Beispiel: Minderung rechnen

Das Beispiel nutzt frei gewählte Werte. Die Miete beträgt 800 Euro im Monat. Angenommen, die Tauglichkeit der Wohnung ist wegen eines Mangels am Boden um 10 Prozent gemindert. Die Höhe der Minderung hängt im Einzelfall vom Mangel ab.

Mangel anzeigenDer Mieter teilt den Mangel unverzüglich schriftlich mit.
Minderungsbetrag800 Euro mal 10 Prozent ergibt 80 Euro im Monat.
DauerDauert der Mangel drei Monate, ergibt sich 80 Euro mal 3, also 240 Euro.
ErgebnisDer Mieter zahlt in diesem Zeitraum 720 Euro statt 800 Euro monatlich.

Der Prozentsatz ist keine Rechtsregel, sondern eine Annahme zur Veranschaulichung. Welche Quote angemessen ist, entscheidet im Streitfall das Gericht.

Prüfliste für Mieter und Vermieter

Zustand des Bodens bei Einzug schriftlich und mit Fotos festgehalten.
Renovierungsklausel im Vertrag gelesenstarre Fristen, Quotenabgeltung, unrenovierte Übergabe.
Mängel unverzüglich schriftlich angezeigt.
Minderung nur nach Anzeige und begründet geltend gemacht.
Übergabeprotokoll beim Auszug mit Datum und Unterschrift.

Häufige Fragen

Wer zahlt den neuen Bodenbelag in der Mietwohnung?

Grundsätzlich der Vermieter, denn er hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ob der Mieter für Schäden einzustehen hat, die er verursacht hat, ist eine Frage des Einzelfalls.

Sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag wirksam?

Nein. Der BGH bestätigte 2015, dass eine Formularklausel, die zum Teil auf starre Fristen abstellt, insgesamt unwirksam ist. Dasselbe gilt für Quotenabgeltungsklauseln.

Wann kann ich die Miete wegen eines Mangels am Boden mindern?

Wenn der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert und nicht nur unerheblich ist. Zeigen Sie den Mangel unverzüglich an. Die Höhe richtet sich nach der Beeinträchtigung.